Tipos de Fundos Imobiliários

Os fundos imobiliários estão se consolidando como mais um produto financeiro sólido no Brasil.

Com uma boa diversidade de tipos de fundos imobiliários, eles atendem principalmente aos investidores que cresceram ouvindo de seus pais que os imóveis sempre foram um bom negócio no nosso país.

Os fundos imobiliários possibilitam ser sócio de imóveis sem precisar de dinheiro para comprar uma casa ou um apartamento inteiro. Pois, através das cotas, você pode ser dono de shoppings centers, escritórios, galpões industriais, residências, construções e outros com poucos recursos. E o melhor de tudo, diluir seu risco investindo em fundos com diferentes características.

Entre tantas outras particularidades que não serão abordadas neste post, cito apenas que os rendimentos recebidos mensalmente pelo acionista são isentos de Imposto de Renda. E que as cotas dos fundos são negociadas em bolsa.

Vamos entender as principais características de cada tipo de fundo imobiliário.

1. Fundos de renda ou fundos de tijolo

Os fundos de renda ou também conhecidos como fundos de “tijolo”, compram ou constroem imóveis para alugar. A renda do aluguel destes imóveis é distribuída entre os acionistas.
Esta distribuição da renda aos cotistas pode ser calculada de acordo com a receita dos locatários, sendo então variável ou de forma fixa.

Entre todos os tipos de fundos imobiliários este é considerado o de menor risco. Sendo a vacância dos imóveis locados o principal risco que pode comprometer os lucros do fundo e, por consequência, a rentabilidade do acionista.

Existem diversos gestores que prezam por diferentes estratégias de alocação dos recursos, desde possuir um único imóvel sob gestão até os que possuem diversos imóveis em variados segmentos.

É papel do acionista analisar a qualidade da gestão e a diversificação necessária para cumprir o seu perfil de investimento.

Os principais tipos de imóveis que os fundos de renda ou de “tijolo” investem são:

  • Shopping
  • Lajes corporativas
  • Galpões industriais
  • Imóveis residenciais
  • Agências bancárias
  • Escolas, universidades e hospitais
  • Hotéis e flats

2. Fundos de desenvolvimento

O foco principal dos fundos de desenvolvimento é a construção de imóveis para a venda. Através do lucro auferido destas negociações é elaborado o plano de distribuição de rentabilidade ao acionista.

Ao contrário dos fundos de renda, os fundos de desenvolvimento são considerados como o de maior risco. Entre os principais riscos estão: atraso na entrega das construções, licenças ambientais e estouro no orçamento.

Apesar dos riscos citados, o potencial de rentabilidade é maior do que dos fundos de renda.

Como dificilmente os fundos de desenvolvimento conseguem estabelecer um fluxo de vendas constantes, eles costumam oferecer uma renda mínima garantida enquanto os imóveis estiverem sendo construídos, como forma de incentivo aos acionistas.

É característica dos fundos que constroem imóveis residenciais vendê-los somente quando as construções estão concluídas. Já os que constroem imóveis corporativos podem mantê-los sob gestão por algum tempo para usufruir dos aluguéis.

 

3. Fundos de compra e venda

Os fundos de compra e venda pretendem o lucro justamente com a compra e venda de imóveis. Tentam comprar com o mercado em baixa para vender na alta.

É considerado um tipo de fundo imobiliário arrojado e os rendimentos, assim como nos fundos de desenvolvimento, tendem a ser variáveis.

Com a intenção de diminuir o risco e projetar mais estabilidade ao cotista, alguns fundos combinam a aquisição de alguns imóveis para aluguel e desta maneira não ficam sem renda por muito tempo.

4. Fundos de recebíveis imobiliários

Também conhecidos como fundos de “papel”, os fundos de recebíveis imobiliários é talvez o tipo que mais causa confusão na cabeça do investidor. Pois exige conhecimento em alguns termos como CRI, LCI, LCA, LH, etc.
Não é a intenção explicar o que são recebíveis imobiliários neste post. Porém, podemos dizer que são títulos de renda fixa utilizados para a captação de recursos e possibilitar o investimento do fundo no mercado imobiliário, sendo os CRI’s (Certificados de Recebíveis Imobiliários) a principal modalidade.

Caso queira saber mais sobre CRI, clique aqui.

Resumidamente, securitizadoras emitem os CRI’s e vendem para os investidores este direito de receber dos futuros compradores dos imóveis. Com os recursos provenientes desta transação, financiam os empreendimentos. Geralmente estes títulos são atrelados à um índice de inflação.

O principal risco é o calote dos compradores dos imóveis. O que compromete a liquidação dos títulos que possuem como garantia os próprios imóveis.

Alguns investidores pessoas físicas já estão acostumadas a comprar CRI’s oferecidos por bancos intermediadores através de nomes como LCI’s (Letras de Crédito Imobiliário) ou LH (Letra Hipotecária).

5. Fundos de fundos

São fundos que em investem em outros fundos. Muitos investidores gostam desta dinâmica pelo fato de serem bem diversificados, na maioria das vezes.

É o tipo de fundo imobiliário preferido pelo cotista que não quer ter a responsabilidade de escolher os ativos para sua carteira. Podendo através de apenas um fundo estar investindo indiretamente em outros com diferentes características.

Pelo fato de depender da rentabilidade de diversos outros fundos, comumente têm a remuneração variável.

O principal fator a ser considerado pelo acionista na escolha de qual fundo de fundo investir é a qualidade do gestor.

 

 

Para saber mais sobre Fundos Imobiliários pode consultar diretamente o site da BM&F Bovespa.

 

 

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